政策亮点

　　四个取消：取消限购、取消限售、取消限价

　　四个降低：降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

　　两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。

　　五条措施：一是重点支持地级以上城市； 二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行政府专项债；四是给予税费优惠；五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

　　新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、年底前“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元、推动地方专项债尽快落地……在10月17日召开的国新办新闻发布会上，针对房地产“止跌回稳”多部门联合落地政策“组合拳”。其中，“100万套”和“4万亿元”两个重磅数字尤其受到了业内的广泛关注，专家指出在城中村安置方式变化优化供需关系、加快房企资金链改善等措施的发力之下，将加快核心城市房地产市场量价企稳，10月数据将有明显改善。

　　城中村改造：

　　货币化安置有利于去库存

　　“通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造和危旧房改造。前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。”这一政策被业内认为是对房地产行业的增量利好，将有利于楼市去库存。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，在消化和优化存量，筹集存量房做保障房的新导向下，安置方式正在发生重要变化。

　　以广州为例，目前广州的城中村改造补偿方式以回迁房补偿为主，现金补偿为辅，自去年开始推进的房票安置方式，则是一种定向支票。今年以来，广州的房票安置推进加速，9月在广州国际金融城东区发出全市第一张市区联合的跨区通用房票，标志着房票“跨区通用”进入实质性阶段，持有房票凭证的市民可在全市范围内自主选择心仪的新建商品房。然而不可否认的是，由于评估价格低，被拆迁房获得的货币补偿金额不高，房票获得的商品房面积也较小，大多数村民仍然倾向于选择回迁安置这一实物安置方式。

　　而此次100万套货币化安置，即被拆迁户拿着货币或房票，到市场上选房，从而既有利于推进城中村改造，也有利于消化库存。“在明确实施货币化安置政策之下，以现金补偿或房票安置的模式将加快落地，市场接受程度也将更高。”对此，业内人士普遍认为，这一方面在供应端将减少回迁房大量入市的冲击，另一方面则在需求端引导新增需求入市，从而达到去库存的效果。

　　据克而瑞测算，参照此前2015年—2017年的棚改货币化安置效果，2017年全国开工609万套棚改，其中货币化安置约360万套，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，共计撬动3.1亿平方米的住宅销售，占当年销售份额的21.5%。以此粗略推算，100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售。

　　“白名单”信贷规模：

　　广州已落地金额全国居首

　　业内所说的“白名单”，即今年1月落地的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内的商业银行推送，支持在建房地产项目融资和建设交付。在发布会上，金融监管总局副局长肖远企介绍，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

无独有偶，Dollar General二季度业绩全面不如预期，大幅下调全年业绩指引，导致其股价上周四一度暴跌30%，创下有史以来最大单日跌幅。

　　这也就意味着，接下来两个月“白名单”项目审批授信完成后的贷款发放节奏将大大加快。据东方金诚测算，房地产开发资金来源中的银行贷款将持续较大幅度同比正增长，推动四季度房地产投资同比降幅较快收窄，预计2024年全年房地产投资同比将在-7.0%左右，降幅较1—8月的-10.2%收窄约3个百分点。“这是近年宣布的楼市供给端最大规模的支持措施，主要有两个作用：一是有力推动保交楼，二是缓解市场对期房的悲观预期，这些都有助于提振楼市信心。”该机构首席宏观分析师王青说。

　　从房企端来看，“白名单”被视作缓解企业资金紧张及信用风险的重要手段。在广州，多个出险房企项目，例如南沙阳光城·丽景半岛、白云区陈田村城中村改造项目复建安置房、沥滘城中村改造项目复建安置房等在被纳入“白名单”后，融资更加便利快速，项目也得以复工及交付。

　　国家金融监督管理总局广东监管局数据显示，截至7月15日，该局辖内银行机构授信金额、落地金额均居全国第一，其中，广州市落地金额在全国各城市中位居第一。

　　从市场端来看，扩大“白名单”覆盖范围，确保合规项目“应进尽进”“应贷尽贷”的意义重大。上海易居研究院副院长严跃进表示，从近期一些涨价项目和快速成交项目来看，都可以看出现房项目去化状况更好，这也折射出当前开发商信用风险对市场的影响。“从这个角度看，缓解房企资金链压力，房屋有更好的交付节点和质量，才能彻底修复居民的购房信心。”严跃进说。

　　专家：政策特别利好珠三角地区

　　专家指出，该政策特别利好改造规模比较大、安全隐患明显、公共配套比较缺失的珠三角地区。仅以广州为例，根据《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，至2025年，广州规划累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里）。

　　政策发力方向明确支撑市场止跌回升

　　自9月24日以来，新一轮地产优化政策带动地产销售的回暖。海通证券研究所报告显示，截至10月15日，10月30大中城市日均新房成交面积为22.6万平方米，前15日的同比增速从9月的-32.4%大幅收窄至-4.5%。其中政策力度更大的一线城市改善最为明显。10月前15日的新房销售同比增速从9月的-31.6%升至11.5%，三线城市新房销售增速也由负转正。

　　不过相较一线和三线城市，二线城市的改善幅度相对较小，这或是由于一线城市限购放开，对二线城市的虹吸效应较强，反而对当地新房销售有一定影响。

　　具体看一线城市，除深圳外，其他一线城市的新房销售10月前15日同比增速均较9月有明显改善，其中上海、广州的新房销售同比升至30%左右。相较新房，二手房的改善幅度更大，一线城市二手房销售同比均回正。

　　“从市场趋势来看，‘银十’开局表现‘超预期’，核心城市市场呈现‘回稳’态势。”中指研究院分析指出，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。本次会上住建部也表示市场已经开始筑底，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场量价或将筑底企稳股票配资的合法性，从而对全国市场筑底提供重要支撑。

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