股票配资的合法性 政策“组合拳”发力稳楼市
政策亮点
四个取消:取消限购、取消限售、取消限价
四个降低:降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例,统一一套、二套房贷最低首付比例到15%、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
两个增加:一是通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造;二是年底前,将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。
五条措施:一是重点支持地级以上城市; 二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款;三是允许地方发行政府专项债;四是给予税费优惠;五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。
新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、年底前“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元、推动地方专项债尽快落地……在10月17日召开的国新办新闻发布会上,针对房地产“止跌回稳”多部门联合落地政策“组合拳”。其中,“100万套”和“4万亿元”两个重磅数字尤其受到了业内的广泛关注,专家指出在城中村安置方式变化优化供需关系、加快房企资金链改善等措施的发力之下,将加快核心城市房地产市场量价企稳,10月数据将有明显改善。
城中村改造:
货币化安置有利于去库存
“通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造和危旧房改造。前期工作做得好,还可以在100万套上继续加大力度。”这一政策被业内认为是对房地产行业的增量利好,将有利于楼市去库存。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道,在消化和优化存量,筹集存量房做保障房的新导向下,安置方式正在发生重要变化。
以广州为例,目前广州的城中村改造补偿方式以回迁房补偿为主,现金补偿为辅,自去年开始推进的房票安置方式,则是一种定向支票。今年以来,广州的房票安置推进加速,9月在广州国际金融城东区发出全市第一张市区联合的跨区通用房票,标志着房票“跨区通用”进入实质性阶段,持有房票凭证的市民可在全市范围内自主选择心仪的新建商品房。然而不可否认的是,由于评估价格低,被拆迁房获得的货币补偿金额不高,房票获得的商品房面积也较小,大多数村民仍然倾向于选择回迁安置这一实物安置方式。
而此次100万套货币化安置,即被拆迁户拿着货币或房票,到市场上选房,从而既有利于推进城中村改造,也有利于消化库存。“在明确实施货币化安置政策之下,以现金补偿或房票安置的模式将加快落地,市场接受程度也将更高。”对此,业内人士普遍认为,这一方面在供应端将减少回迁房大量入市的冲击,另一方面则在需求端引导新增需求入市,从而达到去库存的效果。
据克而瑞测算,参照此前2015年—2017年的棚改货币化安置效果,2017年全国开工609万套棚改,其中货币化安置约360万套,假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房,共计撬动3.1亿平方米的住宅销售,占当年销售份额的21.5%。以此粗略推算,100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售。
“白名单”信贷规模:
广州已落地金额全国居首
业内所说的“白名单”,即今年1月落地的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”,向本行政区域内的商业银行推送,支持在建房地产项目融资和建设交付。在发布会上,金融监管总局副局长肖远企介绍,截至10月16日,“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元,预计到2024年底,“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍,超过4万亿元。
无独有偶,Dollar General二季度业绩全面不如预期,大幅下调全年业绩指引,导致其股价上周四一度暴跌30%,创下有史以来最大单日跌幅。
这也就意味着,接下来两个月“白名单”项目审批授信完成后的贷款发放节奏将大大加快。据东方金诚测算,房地产开发资金来源中的银行贷款将持续较大幅度同比正增长,推动四季度房地产投资同比降幅较快收窄,预计2024年全年房地产投资同比将在-7.0%左右,降幅较1—8月的-10.2%收窄约3个百分点。“这是近年宣布的楼市供给端最大规模的支持措施,主要有两个作用:一是有力推动保交楼,二是缓解市场对期房的悲观预期,这些都有助于提振楼市信心。”该机构首席宏观分析师王青说。
从房企端来看,“白名单”被视作缓解企业资金紧张及信用风险的重要手段。在广州,多个出险房企项目,例如南沙阳光城·丽景半岛、白云区陈田村城中村改造项目复建安置房、沥滘城中村改造项目复建安置房等在被纳入“白名单”后,融资更加便利快速,项目也得以复工及交付。
国家金融监督管理总局广东监管局数据显示,截至7月15日,该局辖内银行机构授信金额、落地金额均居全国第一,其中,广州市落地金额在全国各城市中位居第一。
从市场端来看,扩大“白名单”覆盖范围,确保合规项目“应进尽进”“应贷尽贷”的意义重大。上海易居研究院副院长严跃进表示,从近期一些涨价项目和快速成交项目来看,都可以看出现房项目去化状况更好,这也折射出当前开发商信用风险对市场的影响。“从这个角度看,缓解房企资金链压力,房屋有更好的交付节点和质量,才能彻底修复居民的购房信心。”严跃进说。
专家:政策特别利好珠三角地区
专家指出,该政策特别利好改造规模比较大、安全隐患明显、公共配套比较缺失的珠三角地区。仅以广州为例,根据《广州市城市更新专项规划(2021—2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021—2035年)》,至2025年,广州规划累计推进城市更新约130平方公里(含城中村改造70平方公里);至2030年,累计推进城市更新约230平方公里(含城中村改造120平方公里);至2035年累计推进城市更新约300平方公里(含城中村改造155平方公里)。
政策发力方向明确支撑市场止跌回升
自9月24日以来,新一轮地产优化政策带动地产销售的回暖。海通证券研究所报告显示,截至10月15日,10月30大中城市日均新房成交面积为22.6万平方米,前15日的同比增速从9月的-32.4%大幅收窄至-4.5%。其中政策力度更大的一线城市改善最为明显。10月前15日的新房销售同比增速从9月的-31.6%升至11.5%,三线城市新房销售增速也由负转正。
不过相较一线和三线城市,二线城市的改善幅度相对较小,这或是由于一线城市限购放开,对二线城市的虹吸效应较强,反而对当地新房销售有一定影响。
具体看一线城市,除深圳外,其他一线城市的新房销售10月前15日同比增速均较9月有明显改善,其中上海、广州的新房销售同比升至30%左右。相较新房,二手房的改善幅度更大,一线城市二手房销售同比均回正。
“从市场趋势来看,‘银十’开局表现‘超预期’,核心城市市场呈现‘回稳’态势。”中指研究院分析指出,当前房地产政策发力方向已经明确,未来推动各项政策落地落实将是关键。本次会上住建部也表示市场已经开始筑底,预计短期内新政将继续显效,10月市场销售数据或将出现明显增长。四季度若政策持续发力、经济加快复苏,核心城市市场量价或将筑底企稳股票配资的合法性,从而对全国市场筑底提供重要支撑。